Pas un vice caché, selon la loi, mais peut-être un «obstacle»

29 janvier 2018

Au sens du Code civil, une mort tragique non révélée lors de la vente d'une maison n'est pas un vice caché, car il ne rend pas l'immeuble impropre à l'usage auquel il est destiné ou n'en diminue pas l'utilité. Bien qu'elle puisse constituer un «obstacle subjectif» à l'acquisition d'une propriété.

Dans un jugement rendu au tribunal des petites créances en 2006*, le juge Gabriel de Pokomandy trouve qu'il n'y a pas d'obligation pour un propriétaire de révéler qu'il y eût décès, suicide ou meurtre chez lui tout en concédant qu'un «décès dans des circonstances tragiques peut constituer un obstacle subjectif à l'achat ou à l'occupation» d'une maison.

Ce que l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) prend très au sérieux. Au point d'obliger les courtiers à communiquer le fait à tout aspirant acheteur et ce, avant même que n'ait eu lieu la signature de la promesse d'achat.

D'un autre côté, le vendeur, continue le juge, «n'est pas obligé de révéler la violence conjugale, les intrusions dont on a pu être victime ni non plus les naissances, les mariages, les baptêmes ou autres événements de la vie [...] qui s'y sont déroulés.»

Du coup, il constate que «tous connaissent dans leur vie des événements heureux ou malheureux, voire tragiques, qui se produisent dans leur résidence, mais à moins de circonstances exceptionnelles, ces événements n'ont aucune incidence sur la valeur intrinsèque de l'immeuble».

Mode de vie

Il insiste : le mode de vie et les comportements des occupants ne sont pas des facteurs pouvant, de façon importante, augmenter ou diminuer la valeur objective d'une propriété.

Cependant, il trouve qu'il incombe à l'acheteur de poser toute question reliée à ce qui pourrait «subjectivement» l'empêcher d'avoir pleine jouissance de la propriété. Le vendeur, dans les circonstances, a une obligation accrue de divulgation complète «au risque de voir la validité de la vente contestée».

Ce qui infère que, l'ayant su, l'acheteur «n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.»

Un acheteur signe la promesse d'achat d'une propriété. Nulle mort tragique n'y était auparavant survenue. Mais il en survint une par après et avant même la passation de l'acte vente. Or, l'acheteur a été terrassé par la nouvelle. Il ne voulait plus la maison.

«Sitôt, le vendeur a consenti à l'annulation de la transaction», relate Steven Lavoie, évaluateur agréé de la firme ECGL de Québec et Saint-Georges, qui fut associé au dossier d'assez près. Et au motif, selon le courtier, qu'il s'agissait d'un cas de force majeure. Le drame étant tenu, du coup, comme existant.

«Comme un vice réel qui se serait manifesté entre-temps», selon un avocat interrogé par Le Soleil et qui a voulu que son nom soit tu.

* Cour du Québec, Division des petites créances, Nº 500 32-081945-042.

Source Soleil

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