Faut-il vendre l'entreprise avec ou sans la bâtisse?

13 février 2017

Une vente d’entreprise doit se préparer avec minutie afin de la rendre attrayante pour les candidats repreneurs qui achètent un potentiel de rendement futur.

L’élaboration d’un dossier de vente permet au dirigeant d’avoir un point de vue différent, et de voir ainsi l’organisation sous un autre angle.

Cependant, dans nombre d’entreprises, on peut constater que la bâtisse qui abrite l’organisation figure dans l’actif du bilan, ce qui, contrairement à la logique de pensée, peut être un irritant à la transaction.

Impact sur la valeur de l’entreprise

Il n’est pas rare de voir des entreprises ayant acquis le bâtiment à l’aide d’un prêt consenti plusieurs années auparavant par une banque. En fonction de la durée de possession et de l’emprunt, certains immeubles sont quasiment amortis, et figurent toujours dans les actifs à long terme à la valeur d’acquisition. Cette valeur n’ayant souvent plus de liens avec le prix du marché, l’évaluation devra tenir compte de ce décalage qui peut s’avérer très important.

Il existe plusieurs méthodes d’évaluation, et le fait de posséder la bâtisse dans les actifs du bilan rend souvent la valeur totale de la PME inférieure plutôt que de louer les locaux. Cela s’explique par le fait que les multiples utilisés ne sont pas les mêmes lorsqu’on évalue un bien immobilier et une PME. Par nature, une PME présente un risque plus élevé qu’un immeuble, ce qui explique que le coefficient multiplicateur de référence est plus petit.

De plus, un repreneur potentiel de l’entreprise peut être gêné par le poids et le retraitement financier du bâtiment. Si le banquier peut voir le bien immobilier d’une manière positive (car il pourra accorder un prêt en se garantissant sur le bien), l’acquéreur ne voudra peut-être pas s’engager encore plus lourdement, et préférera verser un loyer au propriétaire des locaux.

D’ailleurs, lors d’une transaction de PME, le candidat repreneur établit son plan de décision sur la base des flux monétaires futurs de la compagnie. Le fait de devoir financer un élément supplémentaire peut contrarier l’élaboration du montage financier, car l’équité disponible du repreneur peut être insuffisante pour atteindre les critères financiers requis.

Par conséquent, dans les cas les plus fréquents, il devient plus intéressant pour les propriétaires d’entreprise de louer les locaux à la compagnie au prix du marché. De plus, cela permet de distinguer 2 entités distinctes, et de sécuriser les avoirs du propriétaire.

Du point de vue du propriétaire qui vend son entreprise afin de prendre sa retraire, il pourra conserver la bâtisse, et ainsi continuer à percevoir les loyers (qui complèteront son fonds de pension).

Le risque est fortement diminué, notamment lorsque l’organisation se situe dans une zone industrielle, car plusieurs scénarios sont possibles en cas de défaillance du repreneur. La vente, ou la location à une autre entreprise sont toujours des opportunités réelles.

En conclusion, l’étude de l’actif des états financiers est à prendre en compte, et l’impact fiscal doit être mesuré afin de pouvoir optimiser la transaction future. Cependant, la distinction entre les biens immobiliers et la structure de l’entreprise, doivent être planifiées minutieusement afin de réussir la transaction, mais surtout renforcer la pérennité de l’entreprise.

Source Les Affaires

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