Les ventes de multilogements s'accélèrent en 2017

Depuis le début de l’année, grâce à la bonne tenue de l’économie québécoise, les ventes de copropriétés et d’unifamiliales se portent bien. Qu’en est-il du marché du multilogement où les taux d’inoccupation sont supérieurs à l’équilibre dans plusieurs régions??

Au Québec, 38,8% des ménages étaient locataires en date du recensement de 2011 selon les données de Statistiques Canada. Une proportion en décroissance par rapport à 2006, mais supérieure à la statistique nationale. Avec autant de ménages locataires, le marché du multiplex a une ampleur considérable dans la province.

Ce secteur, incluant les duplex, triplex, 4 à 11 logements et 12 logements et plus, semble bien se porter pour les 7 premiers mois de 2017. On note une hausse de ventes de 6% par rapport à l’année dernière pour l’ensemble des plex.

Comme pour les ventes d’unifamiliales, le marché a ralenti en 2014 et 2015, mais il a repris depuis quelque temps. La catégorie de 4 à 11 logements se distingue en étant la seule en 2017 à être retournée au niveau de ventes de 2012.

Pour tous les autres types de propriétés multirésidentielles, les ventes demeurent moins élevées qu’en 2012. Pour l’ensemble des plex, on compte 8% moins de ventes en 2017 qu’en 2012 selon les actes publiés au Registre foncier du Québec colligés par JLR.

Prix en faible croissance

Les prix par porte varient grandement selon le nombre de logements. Toutes choses étant égales par ailleurs, plus le nombre de logements est faible, plus le prix par logement est élevé. De janvier à juillet 2017, le prix par porte médian des duplex atteignait 142 000$ au Québec alors que celui des 12 logements et plus se situait à 81 250$.

Ces prix ont peu changé depuis l’année dernière. Lors du ralentissement de 2014 et 2015, les hausses de prix étaient modérées, voire inexistantes selon les régions, pour les copropriétés et les unifamiliales. Par contre, pour les propriétés multirésidentielles, la décélération de la croissance des prix a été moins forte. Une diminution de la croissance des prix a été enregistrée, mais celle-ci est de moins grande ampleur que pour les autres catégories de bâtiments résidentiels. C’est pourquoi il n’est pas si étonnant que cette année, malgré la reprise des ventes, la hausse des prix s’essouffle.

Après plusieurs années de gains importants, l’augmentation des prix est modeste en ce début de 2017. Pour les duplex et triplex, l’augmentation du prix par porte reste au-dessus de l’inflation avec une croissance respective de 2% et 4%, mais pour les plus gros immeubles, les prix semblent plutôt stagner.

Prix médian par logement selon la catégorie de bâtiments

Le ralentissement de la hausse de prix n’est probablement pas étranger au taux d’inoccupation plus élevé que l’équilibre dans plusieurs régions ce qui nuit à la rentabilité des immeubles. Selon l’édition 2016 du rapport Évaluation du marché de l’habitation produit par la SCHL, les taux d’inoccupation se situaient à 3,9% à Montréal et à 4,9% à Québec.

Durant près d’une dizaine d’années, le taux d’inoccupation tournait autour de l’équilibre (3%) dans la RMR de Montréal, mais depuis 2 ans, il est un peu plus haut. Malgré une demande qui s’accroît avec l’arrivée de nombreux immigrants, l’offre semble avoir crû plus rapidement.

D’une part, plusieurs copropriétés mises en location ont absorbé une partie de la demande de logements locatifs et donc poussé à la hausse les taux d’inoccupation.

D’autre part, suite au ralentissement du marché de la copropriété, la construction de multiplex a repris. Ainsi, depuis 2015, les mises en chantier d’immeubles multirésidentiels ont bondi, ce qui a pour effet d’augmenter l’offre de logements et risque de la faire croître encore au cours de l’année 2017.

Malgré le taux d’inoccupation élevé dans la RMR de Montréal, la vente de propriétés de 2 à 5 logements se porte bien dans la région selon les données de la FCIQ. Pour les 7 premiers mois de l’année, le délai de revente d’un petit plex était de 82 jours, en baisse de 10 jours relativement à l’année dernière. C’est un délai plus court que pour les unifamiliales et les copropriétés.

Bref, le marché du multiplex a déjà connu des années où la progression des prix était plus forte et où le nombre de ventes plus élevé, mais le marché se porte tout de même mieux qu’il y a une ou deux années. Seule ombre au tableau, les hauts taux d’inoccupation qui limitent la rentabilité des immeubles et donc la croissance des prix.

Source : Joanie Fontaine - LesAffaires.ca