L'achat d'une propriété implique plusieurs opérations pour le notaire même si l'acheteur ne voit qu'un simple contrat à signer.

Examen des titres de la propriété :
Les titres d'une propriété se composent de tous les actes qu'on appelle de “mutation”, soit ventes, transmissions de l'immeuble suite à un décès, donations, etc..., par lesquels la propriété est passée d'une personne à une autre depuis plus de 40 ans (41 ans en 2005, 42 ans en 2006 et ainsi de suite car l'examinateur de titres doit remonter jusqu'à 1964, soit 30 ans avant 1994 - date de mise en vigueur du nouveau Code civil). Ces titres doivent être examinés non seulement pour la période de temps depuis que la maison est construite sur la propriété (ce que la plupart des gens croient) mais pour cette période de plus de 40 ans incluant la période durant laquelle le terrain était vacant. Le notaire est obligé de s'assurer que chacun de ces actes de mutation a été valablement fait durant cette période en tenant compte du droit en vigueur lorsque l'acte de mutation a été effectué et que le vendeur qui vendait était véritablement propriétaire et avait le droit de vendre la propriété. Celui qui achète veut être certain que personne ne viendra lui réclamer des droits sur sa propriété qu'il a payé ou qu'il est en train de payer avec son hypothèque.

Autres vérifications importantes concernant la propriété :
Cet examen des titres par le notaire ne se limite pas aux actes de mutation mais le notaire doit vérifier, entre autres vérifications, s'il ne subsiste aucune hypothèque qui serait impayée, qu'il n'y a aucune charge quelconque inscrite contre la propriété, il doit examiner les “servitudes” qui peuvent affecter la propriété. Les servitudes sont des documents qui ont pour effet de conférer un droit quelconque soit à votre propriété, comme par exemple le droit de passer sur un chemin appartenant à une autre personne, soit de conférer un droit à une autre propriété ou même un droit réciproque entre deux propriétés, comme un droit permettant à deux propriétés rapprochées de conserver des fenêtres qui sont situées trop près de la ligne de division de leurs lots respectifs (qu'on appelle alors un droit de vue), etc...Vous remarquerez que ces servitudes ne sont pas accordées en faveur de personnes mais bien en faveur d'immeubles et c'est ce qui fait qu'elles subsistent même si la personne vends la propriété. Sans entrer dans le détail complexe de tous les actes et documents possibles que le notaire peut être appelé à examiner pour une propriété spécifique, il est évident que l'acheteur ne peut se passer de l'examen et des conseils du notaire, sinon il achète à ses risques et périls. La plupart du temps, l'acheteur ne rencontre le notaire que pour signer son acte d'hypothèque et son acte de vente et à première vue pour le client, le notaire n'a que deux documents à préparer mais il faut comprendre que ces documents ne sont que l'aboutissement d'un travail souvent long et complexe de la part du notaire et les informations données dans ces pages visent à montrer le rôle souvent effacé mais efficace du notaire dans la préparation d'un dossier d'achat.

Le certificat de localisation :
Dans l'offre d'achat il est aussi indiqué (et si ce n'est pas indiqué il faut absolument le faire indiquer) que le vendeur s'engage à fournir un certificat de localisation montrant l'état actuel de la propriété et que tout nouveau certificat de localisation ne montrant aucun changement sera à la charge de l'acheteur. Le certificat de localisation est l'un des documents les plus importants à obtenir lors de l'achat d'une propriété. C'est un document qui doit être préparé par un arpenteur géomètre et qui comprend un plan et un rapport. C'est le plan qui “localise” la maison sur le terrain avec indication des bornes, des mesures, du numéro de lot au cadastre concerné, les vues illégales, les servitudes visibles (Hydro, Bell, passages, etc..) de même que tout empiétement par les constructions situées sur la propriété achetée ou sur une propriété voisine mais qui affectent la propriété qu'on achète et beaucoup d'autres choses selon le type de propriété achetée. Le rapport, quant à lui, fait état, entre autres, de la situation de la propriété et de tout ce qui peut l'affecter et contient beaucoup d'informations pertinentes quant à la propriété.

Le notaire fait l'examen détaillé du certificat de localisation obtenu, en apprécie les conséquences ou implications légales et est alors en mesure de l'expliquer à l'acheteur et de s'assurer que l'acheteur comprend bien la signification des opinions exprimées par l'arpenteur géomètre et les conséquences pour l'acheteur dans les cas de servitudes, d'empiétements ou autres points importants.

L'assurance pour la propriété :
L'acheteur doit également voir à contracter une police d'assurance pour la propriété. Le créancier hypothécaire exigera qu'une telle police d'assurance ait été prise avant d'effectuer le déboursé des fonds. Le créancier devra également être indiqué à cette police d'assurance afin de protéger ses intérêts de créancier.

Les taxes :
Le notaire doit également vérifier la situation des taxes foncières, soit les taxes municipales et les taxes scolaires et s'assurer que ces taxes sont payées. Il doit aussi vérifier si tous les droits de mutation (“taxe de bienvenue”) pour les achats antérieurs ont été acquittés. Presque toutes les municipalités et les commissions scolaires imposent des frais pour ces vérifications et ces frais sont à la charge du vendeur si celui-ci ne fournit pas de reçus officiels indiquant que ces taxes ont été payées. Le notaire utilisera le résultat de ces recherches de taxes afin de pouvoir préparer la feuille des répartitions (“ajustements”) qui établira les sommes qui devront être soient remboursées au vendeur ou payées par ce dernier lors de la signature de l'acte d'achat.

L'état civil et matrimonial des parties au contrat :
Le notaire doit connaître l'état civil et matrimonial de toutes les parties au contrat afin de pouvoir établir les droits et les obligations de chacune des parties. Par exemple si le vendeur est marié et que la propriété qu'il vends est inscrite au Registre foncier à son seul nom et que c'est la résidence familiale, le notaire devra faire signer l'épouse du vendeur au contrat de vente car elle détient des droits dans la propriété en vertu du patrimoine familial. Il serait fastidieux d'énumérer ici toutes les possibilités qui peuvent s'appliquer mais encore c'est le notaire qui doit vérifier tous ces faits et décider, après son examen juridique, qui doit signer afin que le titre de propriété soit valable.

L'acte d'achat :
Le notaire devra s'assurer de l'identité des parties au contrat d'achat et l'acte contiendra l'information requise pour identifier les parties, l'immeuble acheté, les conditions et les obligations de chacun, le prix, la situation civile et matrimoniale de chacun et les mentions concernant les droits de mutation.

Après la signature de l'achat :
Après les poignées de mains le travail du notaire n'est pas terminé. Il doit voir à faire inscrire l'acte d'achat au Registre foncier, avec les avis d'adresse requis s'il y a plus d'un acheteur. Il doit attendre que l'acte apparaisse au Registre foncier avant de remettre au vendeur les sommes retenues en fiducie pour lui, voir à acquitter à même ces sommes toute hypothèque qui existait en faveur du vendeur et faire parvenir le paiement avec la quittance, payer les commissions des agents immobiliers, etc., envoyer des copies conformes de l'acte aux parties et faire rapport au créancier hypothécaire qui a financé l'achat.

Travail du notaire :
Il doit être bien compris que les divers points mentionnés sur cette page ne sont pas limitatifs mais ne sont donnés que pour indiquer une partie du travail que le notaire doit effectuer à l'occasion de l'achat d'une propriété. Lorsque le notaire vous présentera son compte d'honoraires, vous comprendrez que le contrat signé n'est que la pointe de l'iceberg du travail détaillé et minutieux que doit faire le notaire afin de protéger vos droits et que ce compte ne représente pas seulement le coût pour un seul document mais pour un travail beucoup plus complexe.

Source Chambre des notaires


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