DOSSIER HYPOTHÉCAIRE - Si un de vos clients envisage de vendre sa résidence, vous devriez l’avertir du changement de la politique de l’Agence du revenu du Canada (ARC) relativement à l’administration de l’exemption pour résidence principale. Auparavant, les propriétaires n’avaient pas à déclarer la vente d’une résidence principale pour pouvoir demander une exonération d’impôts lors de la disposition du bien. Dorénavant, ils devront fournir des renseignements dans leur déclaration de revenus de l’année de la vente.

Cette nouvelle politique, conçue pour contribuer à empêcher l'utilisation abusive de l'exemption pour résidence principale, est bien accueillie, affirme un fiscaliste.

« Ça ne m'a jamais paru logique que quelqu'un puisse disposer de sa résidence sans avoir au moins à le déclarer à l'ARC et réclame ensuite l'exemption, affirme Jamie Golombek, directeur gestionnaire, planification fiscale et successorale, chez Gestion privée de patrimoine CIBC, à Toronto. Il y avait nettement une lacune grâce à laquelle diverses personnes pouvaient faire de l'évitement fiscal. »

En octobre, le gouvernement fédéral a annoncé une série de modifications visant à réduire les risques liés au secteur immobilier en plein essor au Canada et à promouvoir l'équité fiscale. Ces mesures comprennent l'introduction d'un test de résistance plus solide pour les personnes faisant une demande de prêt hypothécaire, le renforcement des critères d'admissibilité à l'assurance prêt hypothécaire et la correction d'une faille qui permettait aux non-résidents de réclamer une exemption pour résidence principale.

Faire éclater la bulle

Toutefois, l'une des modifications les plus significatives pour les Canadiens a été un changement dans une position administrative ancienne de l'ARC concernant la réclamation de l'exemption pour résidence principale.

À partir de l'année d'imposition 2016, le gouvernement exigera que les individus qui souhaitent réclamer l'exemption pour résidence principale pour la vente d'une résidence principale déclarent le produit de disposition, la date d'acquisition et la description du bien vendu à l'annexe 3 de la déclaration de revenus, que le gouvernement modifie à cet effet.

Grâce à ces nouvelles règles, « l'ARC aura l'occasion d'examiner la disposition [des biens immobiliers] de chacun », selon Jamie Golombek.

Dossier hypothécaire

Les contribuables qui omettent de déclarer les renseignements de base de la vente dans leur déclaration de revenus et réclament l'exemption pour résidence principale dans l'année de la vente pourraient demander une modification à leur déclaration de revenus à une date ultérieure. Toutefois, en vertu des modifications proposées, l'ARC aurait le droit d'imposer une pénalité de 100 $ pour chaque mois entier depuis la date limite initiale prévue pour ce choix jusqu'à la date où la demande est faite, ou une pénalité pouvant aller jusqu'à 8 000 $.

« L'ARC pourrait imposer des pénalités simplement parce que le client n'aurait pas déclaré la disposition du bien, même s'il n'a aucun impôt à payer, dit Aurèle Courcelles, vice-président adjoint, planification fiscale et successorale, chez Groupe Investors, à Winnipeg. Dorénavant, les exigences de déclaration à l'annexe 3 s'appliqueront, qu'il y ait un montant imposable ou non. »

Le gouvernement a indiqué qu'en ce qui concerne les dispositions de résidence en 2016, il n'imposerait des pénalités que dans les cas les plus extrêmes. L'ARC aura également le droit de réévaluer, au delà de la période habituelle de trois ans, si un contribuable a omis de déclarer la disposition d'une résidence sur sa déclaration de revenus pour l'année où la vente a eu lieu.

Bien sûr, la plupart des clients ont une idée générale du fonctionnement de l'exemption pour résidence principale. Lorsqu'un individu vend une résidence principale, ou est réputé l'avoir vendue, il n'a pas à payer d'impôt sur le gain en capital du produit de la disposition - à condition que la résidence se qualifie comme résidence principale. Autre critère : une résidence principale est une propriété résidentielle habitée par une personne ou un membre de sa famille une partie de l'année.

Toutefois, il est possible que les clients ne soient pas toujours conscients de certaines limites d'admissibilité des propriétés à l'exemption pour résidence principale et aillent à l'encontre des règles fiscales.

En raison des nouvelles exigences de déclaration, il sera plus facile pour le gouvernement de repérer l'utilisation abusive de l'exemption pour résidence principale chez les contribuables.

« Davantage de gens seront étonnés de constater que ce qu'ils considéraient comme une résidence principale n'en est pas une, affirme Keith Masterman, vice-président, planification fiscale, successorale et planification de la retraite, chez CI Investments, à Toronto. En faisant ces changements, le gouvernement a déclaré vouloir « améliorer la conformité et l'administration du régime fiscal par rapport à la disposition des biens immobiliers ».

Lire entre les lignes en analysant les nouvelles règles hypothécaires

Selon Jamie Golombek, l'ARC était probablement préoccupé par deux utilisations inappropriées de l'exemption pour résidence principale : les contribuables qui réclament l'exemption pour résidence principale sur plus d'une propriété dans la même année fiscale, et les contribuables qui cumulent plusieurs achats et ventes de résidences et en font une pratique commerciale.

Depuis 1982, les ménages peuvent désigner seulement une résidence principale pour chaque année fiscale. Parfois, selon Jamie Golombek, les contribuables qui détiennent plus d'une propriété vendront une résidence, réclameront l'exemption pour résidence principale, puis, des années plus tard, vendront l'autre propriété et réclameront l'exemption pour cette résidence, y compris pour les années au cours desquelles ils avaient déjà réclamé l'exemption pour résidence principale pour leur première résidence. En vertu de la politique précédente de l'ARC, les contribuables ne devaient pas toujours déclarer la vente de propriété pour réclamer l'exemption pour résidence principale, c'est pourquoi l'ARC avait moins de possibilités de repérer de tels abus.

De plus, les individus pouvaient acquérir des résidences, les habiter, les rénover et les vendre successivement. En raison de la flambée des prix de l'immobilier résidentiel, cette pratique s'est répandue.

« Si vous le faites une ou deux fois, c'est une chose ; il n'y a pas de problème, dit Jamie Golombek. Mais si c'est une pratique répétitive pour vous - autrement dit, si vous ne faites rien d'autre dans la vie que de rénover votre résidence et de la vendre rapidement - alors vous en faites vraiment une activité commerciale.

Si l'ARC détermine qu'un contribuable pratique l'achat et la revente de résidences de façon répétitive pour en tirer profit, les gains tirés de la disposition de résidences seront alors considérés comme des revenus d'entreprise, et non comme des gains en capital. L'exemption pour résidence principale ne sera pas possible dans de tels cas.

Il n'y a pas de changement des règles de déclaration d'exemption pour résidence principale dans les cas où le contribuable ne la réclame pas pour toutes les années où il était propriétaire d'une résidence qu'il a vendue. Dans ces cas, le contribuable devra tout de même remplir le formulaire de l'ARC T2091 avec la déclaration de revenus de l'année.

- Rudy Mezzetta - Investment Executive