Une bonne pratique professionnelle suppose, entre autres, que le courtier doive découvrir et divulguer les facteurs défavorables liés à un immeuble pour en informer l’acheteur. Pour ce faire, il doit questionner le vendeur et l’informer de ses obligations.

Découvrir et divulguer les facteurs défavorables
Rappelons que le courtier doit entreprendre des démarches pour découvrir tout facteur défavorable et, bien sûr, en informer les parties dès qu’il en a connaissance. Le vendeur, quant à lui, a l’obligation de divulguer tout facteur défavorable à un acheteur dans le cadre de la vente de sa propriété.

Questionner et informer le vendeur
Le courtier doit faire part au vendeur de son obligation déontologique de divulguer tout facteur défavorable. Il doit également lui demander si un rapport d’inspection a déjà été produit et l’informer de ses obligations civiles face à l’acheteur. L’article D13 du formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble », intitulé RAPPORTS D’INSPECTION OU TOUTE AUTRE EXPERTISE EXISTANTS, prévoit ce qui suit :

À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu :

D12.1 un ou des rapports d’inspection sur l’immeuble?

D12.2 tout autre test ou toute autre expertise effectués sur l’immeuble (ex. pyrite, pyrotite, MIUF, amiante, qualité de l’air, qualité et débit de l’eau, drain de fondation)?

D12.3 Ces rapports, tests ou expertises, sont-ils disponibles?

Les facteurs défavorables doivent d’ailleurs être énoncés dans le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » et ce, dès la prise du contrat de courtage.

Informer l’acheteur des facteurs défavorables
Le courtier doit divulguer à tout acheteur potentiel les facteurs défavorables énoncés, entre autres, dans le contrat de courtage, dans un rapport d’inspection ou dans un formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble ». Ces facteurs doivent également être dénoncés par écrit dans toute promesse d’achat, par exemple en y annexant le formulaire « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » sur lequel ils sont clairement indiqués.

Le courtier doit-il remettre une copie du rapport d’inspection?
Bien que la remise du rapport d’inspection à l’acheteur et le fait de l’annexer à toute promesse d’achat ne soient pas obligatoires, cela constitue la meilleure pratique selon l’OACIQ.

Le courtier qui évalue les éléments du rapport qui sont à divulguer ou non risque de ne pas rapporter un facteur qui pourrait être défavorable. Même si tous les facteurs sont énumérés par le courtier, procéder à leur retranscription peut mener à des erreurs. Conseillé par son propre inspecteur, l’acheteur pourra évaluer lui-même le contenu du rapport antérieur.

Cependant, le courtier inscripteur ne peut remettre le rapport si le vendeur s’y oppose. Quant au courtier collaborateur qui reçoit une copie du rapport, il ne peut l’interpréter et doit le remettre à l’acheteur.

Toujours recommander une inspection à l’acheteur
Le fait de divulguer à un acheteur les facteurs défavorables énoncés dans un rapport d’inspection, ne dégage pas le courtier de son obligation de recommander à l’acheteur de faire procéder à sa propre inspection dans le cadre de sa promesse d’achat.

Possibilité d’une contre-expertise
Si des conclusions énoncées dans un rapport déjà existant révèlent certains facteurs défavorables et apparaissent en tout ou en partie mal fondées, le courtier peut recommander au vendeur de faire effectuer une contre-expertise qui sera transmise à l’acheteur en même temps que la divulgation de ces facteurs. Le courtier peut également recommander au vendeur d’obtenir des soumissions écrites pour évaluer les coûts pour remédier aux problèmes identifiés.

Source OACIQ


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