Les ventes sans garantie légale gagnent en popularité

Malgré des prix plus bas, les ventes aux risques et périls de l'acheteur augmentent. Portrait d'une tendance.

Pour plusieurs, on apprend ce qu’est une garantie légale la première fois qu’on achète une maison, mais c’est souvent quand un vice caché est découvert qu’on en réalise réellement les impacts.

Tout d’abord, la garantie légale se divise en deux volets: la garantie concernant les titres de propriété de l’immeuble et la garantie de qualité. Pour aujourd’hui, je m’intéresse seulement à la garantie de qualité, ou plutôt à l’absence de celle-ci.

L’exclusion de la garantie légale implique que l’acheteur ne pourra revenir contre l’ancien propriétaire s’il découvre un vice caché inconnu de vendeur. Attention, si l’ancien propriétaire connaissait le problème, l’acheteur pourrait revenir contre lui, car le vendeur est dans l’obligation de déclarer tous problèmes connus sur sa propriété.

Si vous voulez en savoir plus sur la garantie légale, vous pouvez consulter différents sites tels que celui de l’OACIQ ou, encore mieux, parler à un professionnel.

Une nouvelle tendance qui se dessine

Il y a un peu plus de 2 ans, j’ai écrit un blogue au sujet de la garantie légale et déjà à ce moment les données laissaient percevoir une croissance des ventes effectuées aux risques et périls de l’acheteur. Depuis, la tendance s’est confirmée.

Les ventes sans garantie légale étaient, il y a plusieurs années, surtout l’affaire des ventes de reprises de finance et, dans une moindre mesure, des ventes suite à une transmission (ventes à la suite d’une succession). Depuis 2012 toutefois, le nombre de ventes dites «?ordinaires?» sans garantie légale est indéniablement en hausse.

En 2016, 20% des ventes d’unifamiliales étaient effectuées sans garantie légale de qualité selon les actes publiés au Registre foncier et colligés par JLR. En 2012, cette proportion était plutôt de 13%.

Dans le secteur de la copropriété, la garantie légale n’est exclue que dans 5% des transactions. Malgré le faible pourcentage, là aussi, on voit une hausse (+3 points de pourcentage) par rapport à 2012. La proportion beaucoup plus basse des ventes sans garantie légale pour les copropriétés s’explique, entre autres, par le fait que les habitations de ce type sont beaucoup plus récentes.

Or, plus la propriété est vieille, plus elle risque d’être vendue sans garantie légale. Pour les résidences unifamiliales construites dans la première moitié du 20e siècle, la proportion de vente sans garantie légale atteint 64%.

Lorsque la propriété est utilisée dans le but de générer un revenu le taux de ventes sans garantie légale grimpe. Dans le secteur commercial, la proportion atteint 41% et dans l’industriel 54%. Encore là, ce sont des pourcentages largement plus élevés qu’en 2012 où ils étaient respectivement de 29% et 35%.

Un choix qui a un coût

Afin d’avoir l’esprit libre, plusieurs propriétaires songent à la vente sans garantie légale lorsque vient le moment de se départir de leur propriété. Il faut toutefois savoir que cela à un coût. La comparaison des prix est difficile étant donné que les propriétés de mauvaises qualités (donc moins chers) sont plus susceptibles d’être vendues sans garantie légale. Pour pallier partiellement ce problème, il est possible de comparer les ratios médian prix de vente/évaluation municipale. Toutefois, l’évaluation municipale pourrait ne pas bien considérer la qualité de l’immeuble. Ainsi, la comparaison des ratios montre la différence de prix qui existe entre les ventes avec garantie légale et celles sans, mais pourrait surestimer l’écart qui est dû seulement à la présence de la garantie légale.

Afin de faire la comparaison, les ventes sur l’île de Montréal de 2016 ont été utilisées ainsi que la valeur au rôle foncier des propriétés pour la période de taxation 2017-2019.

Ratio médian prix/valeur au rôle foncier selon l’année de construction et la présence de la garantie légale pour les ventes d’unifamiliales en 2016 à Montréal


Selon les résultats obtenus, l’absence de garantie légale aurait un effet indéniable sur le prix des résidences. Selon l’année de construction, la prime pour une vente avec garantie légale variait entre 8 % et 11 % de la valeur au rôle foncier. Sur une maison dont la valeur foncière est de 300?000$, l’écart se situerait entre 24?000$ et 33?000$. Le résultat est valable pour Montréal, mais il est raisonnable de croire qu’un constat similaire aurait été trouvé dans une autre ville du Québec.

Bref, malgré la baisse de prix que peut subir un immeuble s’il est vendu sans garantie légale, les vendeurs en sont de plus en plus friands.

Pour un vendeur ou un acheteur, la question est toujours la même, est-ce que ça en vaut le coût?

source : Joanie Fontaine - LesAffaires.ca