Superficie brute ou nette ? Attention aux habitations plus petites que prévues.

La différence entre la superficie d’une unité indiquée dans le contrat de vente et la superficie réelle, une fois le bien immobilier livré constitue un problème fréquent en immobilier. Pieds carrés nets, pieds carrés bruts... Comment s’y retrouver?

Quand on acquiert une maison unifamiliale ou un condo déjà construit, il est facile d’évaluer si l’espace nous convient, voire de connaître la superficie nette des pièces, car elle est mesurée par un arpenteur-géomètre et inscrite dans le certificat de localisation pour s’assurer que cela équivaut la promesse du vendeur. Il en va autrement lorsqu’on acquiert un condo sur plan; la différence entre les pieds carrés bruts et réels peut causer toute une surprise à l’acheteur peu expérimenté.

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Philippe-Antoine Tremblay* l’a appris à ses dépens. Ce trentenaire évoluant dans le domaine bancaire a fait l’acquisition d’un condo de 940 pi ca d’une tour en construction du Quartier des spectacles pour y demeurer avec sa conjointe. Dans le bureau des ventes du promoteur, monsieur Tremblay croit que la superficie est indiquée en pieds carrés nets et les vendeurs, peu expérimentés, demeurent flous sur la question et le rassurent. Le couple observe le bâtiment grandir avec enthousiasme, mais deux ans plus tard, la visite du condo lors de la livraison leur crée toute une surprise. « La superficie réelle n’était que de 846 pi ca. Une différence énorme lorsqu’on envisage d’habiter dans si petit! » raconte monsieur Tremblay.
Mauvaise surprise

Au Québec, il n’y a pas de loi qui régisse le calcul de l'aire des condominiums à vendre. La plupart des promoteurs prévoient une différence de 10% entre les pieds carrés bruts et nets afin de couvrir les murs extérieurs et intérieurs. D’autres incluent certains espaces communs (corridor, etc.) jusqu’aux balcons dans leurs calculs, en toute légalité. Il faut rester vigilant. Philippe-Antoine Tremblay a quitté rapidement son condo, faute d’espace. Cette aventure lui a laissé un goût amer : «10%, c’est énorme! Dans certains condos, c’est pratiquement la grandeur d’une chambre! »
Net vs brut

La différence entre la superficie brute et nette est évaluée entre 8 à 12%, voire légèrement davantage, s’il s’agit par exemple d’un vieil immeuble en pierre converti en copropriétés dont les murs sont particulièrement épais, indique Jason Lemire, courtier immobilier : « Si vous acquérez un condo de 1500 pi ca, vous ne profiterez jamais de 1500 pieds carrés.» Selon le courtier immobilier, la perte est inévitable, mais afin d’avoir une bonne idée de cette variation, l’acheteur doit exercer son œil à lire un plan et poser les bonnes questions. « Lorsqu’on paie un prix élevé au pied carré, il faut s’assurer que la superficie habitable n’inclut pas le balcon, par exemple.»
Actions légales

L’article 1720 du Code civil du Québec stipule que : « Le vendeur est tenu de délivrer la contenance ou la quantité indiquée au contrat, que la vente ait été faite à raison de tant la mesure ou pour un prix global, à moins qu'il ne soit évident que le bien individualisé a été vendu sans égard à cette contenance ou à cette quantité. » Ce déficit de superficie constitue un défaut de contenance au regard de l'espace vendu, et pourrait entraîner l’annulation de la vente, ou une diminution du prix payé. En cas de litige entre l’acheteur, les tribunaux seront sensibles à certains facteurs indique Sébastien Fiset, avocat spécialisé en immobilier: « Il faut démontrer que le promoteur a eu un comportement fautif, qu’il a passé sous silence certains éléments essentiels pour l’acheteur, explique-t -il. L’acquéreur doit également faire la preuve que le nombre de pieds carrés était pour lui un critère essentiel à l’achat. »
Un contrat de vente qui vous protège

Pour ne plus vivre de déception, monsieur Tremblay considère qu’il aurait dû porter plus d’attention au contrat d’une douzaine de pages qu’il a signé, et sur lequel la superficie était indiquée en mètres, prendre le temps de convertir les mètres carrés en pieds, afin d’avoir une idée claire de ce qu’il achetait. Il est bon de savoir qu’il est possible de faire indiquer au contrat la superficie nette finale, ou du moins, de négocier un pourcentage de variation acceptable. « Beaucoup de consommateurs peuvent être induits en erreur. Souvent, l’acheteur et le vendeur ne parlent pas le même langage, ajoute-t-il, et les vendeurs ne sont pas tous des courtiers immobiliers, ils n’ont pas nécessairement l’expérience professionnelle à laquelle on est en droit de s’attendre. Pourtant, une maison, c’est souvent l’achat d’une vie. Et un mauvais achat entraîne des conséquences désagréables. J’ai appris ma leçon. »


Source : GuideHabitation