7 étapes pour acheter une première maison


1. Évaluez votre capacité d'emprunt

Estimez combien la banque pourrait vous accorder pour acheter votre propriété.

En analysant votre bilan financier, votre conseiller peut vous aider à évaluer votre capacité d’emprunt.


2. Déterminez votre mise de fonds



Évaluez le montant initial que vous déposerez lors de l’octroi du prêt.

Pourquoi effectuer une mise de fonds ?

La mise de fonds diminue le montant de votre emprunt et, par le fait même, réduit les intérêts à payer lors de vos versements.

Il est toutefois important d’évaluer vos besoins et votre budget avant de déterminer le montant de votre mise de fonds. Prévoyez-vous des dépenses à court terme ? Disposez-vous d’économies en cas d’imprévus ?

De combien disposez-vous ?

Vous disposez d’au moins 20 % du prix d’achat

Si vous effectuez une mise de fonds correspondant à 20 % et plus du prix d’achat de votre propriété, vous pourriez être admissible à un prêt conventionnel (non assuré). Vous pourriez ainsi éviter les frais liés à l’assurance prêt hypothécaire.

20 % du prix d’achat vous semble hors d’atteinte

Lorsque le financement hypothécaire représente plus de 80 % de la valeur de la propriété, les banques doivent en vertu de la loi souscrire une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Financial Canada. Une prime d’assurance hypothécaire est dans ce cas exigible1. Plus le montant de la mise de fonds est petit, plus la prime sera élevée.

D’où proviendront vos fonds ?

Vos fonds pourraient provenir de vos liquidités, de vos placements, d’un don, d’un héritage, ou encore de votre REER.

Le Régime d’accession à la propriété2 (RAP)

Le RAP est un programme du gouvernement fédéral destiné à faciliter l’accès des ménages à la propriété. Si vous avez des placements enregistrés (REER), vous pourriez bénéficier du RAP et retirer jusqu’à 25 000 $ de votre REER et l’utiliser comme mise de fonds pour votre propriété.

Votre retrait n’est pas imposable.
Vous commencez à rembourser la somme retirée de vos REER à partir de la 2e année suivant votre retrait.
Vous avez 15 ans pour rembourser la totalité de votre retrait.

Le prêt REER et le RAP

Vous ne disposez pas de 25 000 $ dans votre REER, mais vous souhaitez profiter du RAP au maximum ?

Demandez à votre conseiller comment un prêt REER3 pourrait vous aider.

Savez-vous qu’il est maintenant possible d’effectuer votre mise de fonds directement à partir des Solutions bancaires par Internet et des Solutions bancaires mobiles de la Banque Nationale?

En effet, Assyst Paiement, une solution offerte par Telus en collaboration avec la Chambre des notaires du Québec, vous permet d’effectuer une mise de fonds par dépôt électronique directement au compte en fidéicommis de votre notaire à l’aide d’un Coupon pour mise de fonds que ce dernier vous aura transmis par courriel ou télécopieur, ou remis en main propre.

Voici les étapes à suivre pour effectuer votre mise de fonds par l’entremise de nos Solutions bancaires par Internet ou nos Solutions bancaires mobiles :

Ouvrez une session et dans sélectionnez l’option Ajouter pour ajouter une facture.
Recherchez « Assyst Paiement » dans la liste des fournisseurs et sélectionnez-le comme nouveau fournisseur en utilisant le numéro de référence unique qui est indiqué sur le Coupon de mise de fonds remis par votre notaire.
Confirmez l’ajout et sélectionnez l’option paiement de facture.
Indiquez le montant de la mise de fonds et confirmez le paiement.

Veuillez allouer trois jours ouvrables avant que les fonds soient transférés dans le compte en fidéicommis du notaire.



3. Prévoyez les coûts additionnels



Certaines dépenses supplémentaires liées à l’achat d’une maison sont à prévoir. Parmi celles-ci, en voici quelques-unes qu’il est judicieux de considérer :

Les frais de transactions hypothécaires

Les frais d’inspection et d’évaluation
La taxe sur la prime de l’assurance-prêt hypothécaire pour les propriétés du Québec et de l’Ontario
Les taxes de vente fédérale et provinciale (à l’achat d’une maison neuve)

Les taxes foncières

Les taxes municipale et scolaire
La taxe de mutation immobilière au Québec (taxe de Bienvenue)
L’ajustement des taxes foncières payées d’avance par votre vendeur

Autres dépenses

Les frais de déménagement
Les frais d’assurance habitation
Les frais d’aménagement (peinture, décoration, etc.)
Les frais de service (électricité, chauffage, etc.)




4. Demandez un prêt préautorisé

Vous augmenterez votre pouvoir de négociation et vous donnerez de la crédibilité à votre offre d’achat en demandant l’approbation de votre financement auprès d’un conseiller (il peut s’agir d’un représentant en succursale ou encore, d’un Directeur développement hypothécaire) avant de commencer la recherche de votre propriété. De plus, une fourchette de prix des propriétés accessibles sera définie, vous permettant d’encadrer votre démarche.


5. Trouvez votre propriété

N’attendez plus et commencez vos recherches ! Pour quel type d’habitation opterez-vous ? Une maison, un condo, un duplex ? Vivrez-vous en ville ou à la campagne ? Achèterez-vous une maison neuve ou une maison existante ? Voici d’importantes questions auxquelles vous devez répondre.

Un courtier immobilier peut vous épauler dans la recherche d’une maison existante. Si vous achetez une maison neuve, vous devrez transiger directement avec le constructeur (ou avec ses vendeurs).

Vous préférez effectuer vos propres recherches ? Les journaux et les sites Internet des agences immobilières sont de bons endroits pour avoir un aperçu des propriétés mises en vente.


6. Faites votre offre d’achat



L’offre d’achat est un document rassemblant l’ensemble des renseignements nécessaires à la conclusion de l’entente de vente. Votre courtier immobilier, votre notaire* ou votre avocat se chargera de la rédiger. Le document rassemblera, entre autres, les informations suivantes :

le prix d’achat
la date de transfert de la propriété
les biens inclus et/ou exclus dans la transaction
les conditions relatives à l’offre d’achat (inspection, etc.)

Vous pourriez devoir ajuster votre offre après une contre-offre du vendeur, c’est-à-dire revoir vos conditions pour que les deux parties soient satisfaites.


7. Obtenez votre prêt hypothécaire



Voici les grandes étapes d’une demande de crédit hypothécaire. Lors de votre première rencontre avec votre conseiller, il vous expliquera plus en détail chacune de ces étapes et vous épaulera tout au long de votre démarche.

1. La détermination des besoins grâce au Plan hypothécaire personnalisé

Lors de votre première rencontre en compagnie de votre conseiller, vous identifierez vos besoins et vous établirez ensemble la solution de financement hypothécaire la plus adaptée à votre budget, à votre tolérance au risque et à vos engagements financiers grâce au Plan hypothécaire personnalisé. Cet outil pratique évalue vos besoins en matière de financement hypothécaire et détermine quelle solution de financement répond le mieux à vos besoins.

2. La demande de financement

Votre conseiller rassemble les documents et les informations nécessaires pour procéder à la demande, soit :

L’offre d’achat
La confirmation d’emploi et de revenu
La confirmation de la mise de fonds et des actifs
L’évaluation des besoins d’assurance-prêt
Tout autre document requis (ex. : Bail, preuves d’autres revenus…)

3. Les assureurs hypothécaires

L’assurance hypothécaire permet aux acheteurs de faire l’acquisition d’une propriété avec une mise de fonds réduite. Si votre financement dépasse 80 % de la valeur de la propriété convoitée, une assurance prêt hypothécaire de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Financial Canada sera requise.

4. L’évaluation de l’immeuble

Afin de s’assurer de la valeur marchande de l’immeuble que vous désirez acquérir, il convient de procéder à une évaluation. L’évaluateur est mandaté par la Banque et certains honoraires sont à prévoir.

5. L’approbation du financement

À cette étape, si toutes les conditions requises pour l’obtention de votre financement hypothécaire sont remplies, votre prêt est octroyé et vous êtes sur le point de devenir propriétaire.

6. L’enregistrement par le notaire*

Les documents suivants sont transmis à votre notaire* par le vendeur :

Le certificat de localisation (il peut exister des cas exceptionnels où le certificat n’est pas fourni par le vendeur)
Les comptes de taxes municipale et scolaire

7. La signature de la documentation légale

Vous rencontrez votre notaire* afin de signer les documents officiels suivants :

L’acte de vente
L’acte d’hypothèque
Un document attestant l’ajustement des taxes municipale et scolaire
La convention de crédit

Félicitations, vous devenez propriétaire !

8. Le débours du prêt hypothécaire

La Banque remet les fonds au notaire* afin de payer le vendeur.

9. Continuité du dossier

Un conseiller s’occupe de vous afin d’assurer le suivi de votre dossier et répondre à vos besoins actuels et futurs, tels que :

Des modifications administratives (ex. : fréquence et date des versements)
Le renouvellement de votre financement
L’évaluation de vos besoins d’assurance-prêt
Vos autres besoins financiers (solutions de placement, planification financière4, services fiduciaires, courtage en valeurs mobilières, solutions de financement et services successoraux)



*1 La prime d’assurance pourra être ajoutée au montant global de votre prêt hypothécaire. Les frais d’analyse de dossier de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou de Genworth Financial Canada, de même que les taxes applicables sur la prime, doivent être payés séparément.

**2 Pour être admissible au Régime d’accession à la propriété (RAP), l’habitation choisie devra être située au Canada, achetée ou construite avant le 1er octobre de l’année civile suivant celle du retrait de votre REER et destinée à être le lieu principal de résidence, et ce, au plus tard un an après avoir été achetée ou construite. Vous et votre conjoint pourrez chacun retirer jusqu’à 25 000 $ de votre REER. Vous aurez 15 ans, à compter de la deuxième année civile suivant le retrait de vos REER, pour en remettre les montants retirés. Votre remboursement annuel devra correspondre au 1/15 du total des sommes retirées.

***3 Sous réserve de l’approbation de crédit de la Banque Nationale. Certaines conditions s’appliquent.

****4 Les planificateurs financiers exercent leurs activités pour le compte de Banque Nationale Investissements Inc., filiale à part entière de la Banque Nationale du Canada.

*Québec seulement


Source : La Banque Nationale